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¿Qué deberías analizar antes de firmar un contrato inmobiliario en República Dominicana? Esta es la pregunta que vamos a intentar responder proporcionándote una guía sobre que cosas debes tomar en cuenta antes de firmar y aun más de realizar pagos, para que puedas evitar potenciales problemas futuros.
República Dominicana continua en los indicies económicos más altos de toda Latinoamérica, demostrando una estabilidad y crecimiento bastante positivo, con un aumento tanto en su PIB nominal, así como de su PIB per cápita, a través de los años, y por ello, se ha convertido en un camino ideal para la “Inversión’’, y una de las más fáciles de hacer es la Inversión en bienes inmobiliarios.
Durante los años República Dominicana no solo ha logrado aumentar su PIB nominal sino también su PIB per cápita.
Fuente: Datos del World Bank (Banco Mundial)Visto el impacto de la inversión inmobiliaria en República Dominicana atraída por el crecimiento económico del país, nos hemos visto en la necesidad, de conversar un poco sobre los contratos para compras de inmuebles/bienes raíces, por lo preocupante de ello y la poca seguridad para el comprador que la mayoría de contratos actualmente presentan.
Recordando que, lo ideal en todo caso es que antes de comprar un inmueble, usted proceda a realizar una “Due Diligence (Debida Diligencia)”, lo cual no es solo revisar el contrato, aquí en: Investigación Inmobiliaria hablamos un poco sobre todo lo que debe revisar al momento de una Compra Inmobiliaria.
Entendemos que es un paso de suma importancia, ya que en el país se han dado casos de Fraude Inmobiliario de forma común y muchos proyectos pudieran tener una u otra alerta roja antes de invertir, que es posible de detectar con una Investigación adecuada.
Algunos de estos casos han salido inclusive en la prensa como son:
1- Pro Consumidor ha recibido al menos 1,400 denuncias por estafas inmobiliarias en un periodo de dos años. El 70% de estas denuncias se refieren a aumentos de costos no estipulados en el contrato.
2- Fraude inmobiliario en la República Dominicana: Desafíos, prevención y el rol de los agrimensores
Entrando en el tema del contrato inmobiliario en República Dominicana, en cuanto conversamos sobre la compra de un inmueble, que puede ser un: Terreno, Apartamento, Villa y/o Casa, lo primero que se nos entrega es “Un Contrato”, que puede ser llamado como:
En esta línea hemos identificado grandes riesgos y problemáticas para el Adquirente/Comprador del inmueble.
La problemática, en la mayoría de los contratos, es que resultan abusivos y absurdos, muchas veces con una extensión enorme, y un lenguaje poco entendible, donde el comprador/adquiriente no tiene:
Por tal, este articulo está enfocado, justamente en si usted está interesado en adquirir cualquier tipo de inmueble, antes debe revisar su contrato (o sugerir un abogado se lo revise y le explique a que se está comprometiendo), o simplemente si usted, es el desarrollador, constructor o promotora, tome en cuenta estos puntos y presente un contrato equitativo para cada parte (Win Win, Ganar – Ganar dirían los americanos), la cual debe de ser la forma de hacer negocios, donde se respete a cada una de las partes.
¿Quién es el representante a firmar ese contrato, tiene calidad para ello ?
En este caso, es obligatorio, que se revise el Registro Mercantil de la empresa, y se proceda a validar quienes tienen firma autorizada.
O simplemente que el titular (persona física) del inmueble sea el firmante.
En República Dominicana es insólito y sorprendente, pero muchas Constructoras / Promotoras, están vendiendo complejos, proyectos, apartamentos, casas villas, y NO TIENEN la titularidad del terreno.
Y debemos advertir, que esto es un tema extremadamente delicado, NO TENER la Titularidad, implica que quien es propietario de ese terreno, es alguien ajeno, por lo tanto, puede traer graves consecuencias, como es que:
No se materialice la venta.
Fallezca el titular o el firmante (en ese tenor, es otro proceso).
Sea una venta ficticia – estafa (sino existe una titularidad no se puede desarrollar un proyecto – construcción).
Esto es de suma importancia, los contratos señalan una característica, distribución y cantidad de metros, por lo tanto, antes de firmar debe revisar y validar lo que está comprando, recibiendo copia de del plano del proyecto y del Inmueble adquirir.
Esta es de las cosas más descabelladas e insólitas, en la mayoría de contratos se establece:
A) Que, si cancela, pierde o tendrá una penalidad del 100%, 50, o 40 de lo pagado a la fecha.
B) Que si cancela tendrá una retención del 50% del total del contrato y no de lo pagado, les aseguro, que he conocido casos, donde una persona para cancelar, debe de pagarle más al vendedor.
C) Que, si el Vendedor no cumple, por ejemplo, con la fecha de entrega, no tenga la posibilidad de cancelar sin penalidad (aun sea por responsabilidad del vendedor, constructor desarrollador).
D) Tiempo de devolución de los valores, colocan que cuando se venda el Apta.,
Esto por mencionar algunos puntos, la realidad es que le colocan muchísimas cosas abusivas.
Y aunque no lo crean cancelar un contrato, es una situación que le puede pasar a cualquier persona, porque nuestras circunstancias económicas pueden variar enormemente y vernos obligado a ello, y si no revisa este tema en el momento correcto, puede implicar perdida de sumas muy altas de dinero, en ciertos casos.
Que el vendedor puede cancelar el contrato en cualquier momento, e importante para él.
“En ambos puntos de cancelación del Vendedor y Constructor, debería de existir un % de penalidad igual para cada uno, por cancelación y/o incumplimiento, no solo para una parte”
En esto se han convertido en los más creativos, señalando posturas insólitas, en donde el Constructor o Desarrollador puede tomarse el tiempo que desee sin ningún tipo de responsabilidad o incumplimiento, como es:
A) “Dicha entrega estará sujeta a los términos y ejecución del proyecto”
Esto significa, que, si el constructor no ejecuta el proyecto por el tiempo y los motivos que el entienda, puede postergarse la entrega, sin ninguna penalidad y/o responsabilidad frente al comprador.
B) “Las PARTES acuerdan que podrá postergarse en forma justificada la fecha de entrega, como consecuencia del retraso en la expedición de los permisos de lugar por parte de las autoridades correspondientes por causas no imputables a la VENDEDORA.”
Esto es de no creer, porque si se inicia a comercializar y construir un proyecto, se presume que es porque tienen los permisos de lugar.
Con eso puede suceder
A) Que NUNCA se obtengan los permisos (los permisos son una confirmación de viabilidad, sino lo tiene, aun no se sabe); así como,
B) Que se postergue años y años la obtención, no solo por lentitud de las entidades gubernamentales, sino porque el proyecto no este acorde y pidan y pidan diversas cosas.
La mayoría de los proyectos que están comercializando y/o publicitándose en diversas zonas (Punta Cana, Bávaro, Higüey, Santo Domingo, Samaná, las Terrenas, Puerto Plata, Cabarete, Sosua, entre otros), no tienen los permisos.
Y la pregunta clave seria, cómo se puede pagar y o firmar un contrato, ¿Cuándo no se tenga los permisos de construcción? ¿Qué le garantiza la obtención de ello?
A) Que no entregue en la fecha indicada.
B) Que lo entregado no sea lo que se vendió.
C) Que no se materialice el proyecto.
D) Entre otras cosas.
– Que se pueda dar esta situación (y, si, se puede dar).
– Una Indemnización para el Comprador bajo algunas de estas situaciones.
– Como serán devueltos los pagos realizados por el Comprador al Vendedor.
Estos son algunos de los puntos más destacables por los cuales sería importante la revisión en un posible contrato inmobiliario en República Dominicana, aunque lo recomendable es una revisión general y la comprensión absoluta del comprador, para que con ello pueda conocer en detalle las consecuencias y responsabilidades de lo que está firmando, si requiere más información o detalle, le invitamos a que se ponga en contacto con nosotros, mediante las formas habilitadas que tenemos, ver AQUÍ.
En nuestra firma de abogados Morillo Suriel Abogados – Attorneys at Law, tenemos una división especializada en Derecho Inmobiliario y Negocios, por la cual podemos asistirle con cualquier duda o consulta que requiera referente en temas de Verificación de documentación inmobiliaria en la República Dominicana o verificación de inmueble, nuestros abogados están disponibles para asistirle en cualquier parte que se encuentre en Santo Domingo Rep. Dom., y el mundo, de manera Abogado Online – Virtual o presencial en nuestra firma.
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